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< 政策法規 >
專家:城市住宅用地續期是否收費由全國人大決定

  近日,就《物權法》第一百四十九條規定的城市住宅用地使用權期限屆滿后的續期問題,我國著名民法學家梁慧星撰文,回顧了《物權法》起草中關于“自動續期”規定的立法討論過程,并強調了解決問題的路徑。

  梁慧星,是中國社會科學院學部委員,中國社會科學院法學研究所研究員。曾任第十一屆全國人大代表,第十一屆全國人大法律委員會委員,《合同法》起草組組長,《物權法》、《侵權法》、《民法典》起草組核心成員,中共中央政治局集體學習《物權法》專題講座主講人。

  他回顧介紹,城市住宅用地使用權期限屆滿后的續期問題,在當時立法過程中經歷了幾步變化,從三次審議稿“期滿申請續期,續期付費”,到四議稿“自動續期,續期付費由國務院規定”,再到最終“自動續期,付費留待將來慎重研究”。他特別指出,“慎重研究”的研究主體,是指立法機關即全國人大常委會自身,而不是國務院或者別的機關。

  三議稿:土地續期要申請并付費

  梁慧星在文中回顧介紹,物權法草案第一、二、三次審議稿,均無關于住宅用地使用權期滿“自動續期”的規定。此項規定,是四次審議稿所創設,至六次審議稿確定。

  當時,三次審議稿第一百五十五條:“建設用地使用權的期間屆滿,建設用地使用權消滅?!鋇諞話儻迨酰骸敖ㄉ櫨玫厥褂萌ǖ鈉詡浣炻?,建設用地使用權人需要繼續使用土地的,應當在期間屆滿前一年申請續期,除因公共利益需要收回該土地的外,出讓人應當同意。建設用地使用權續期后,建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金;沒有約定或者約定不明確的,按照國家規定確定?!?/span>

  在三次審議中,常委會組成人員針對此規定進行了討論。賀鏗委員提出,“土地使用權消滅后怎么辦?”吳清輝(代表)提出,“在香港,有補地價制度。如果期限過了,使用者仍想繼續使用這塊土地,那就需要補地價。物權法應該引進補地價的概念?!敝9Τ晌比銜?,“住房、宅基地是私人真正的恒產。城鎮居民只有70年的使用期,買住房實際上買的是一個空間,和土地沒有關系,那么70年以后是自動消滅還是自動續期?如何保證城鄉居民這一部分私有財產,草案還有繼續完善的空間?!?/span>

  四議稿:自動續期,付費由國務院規定

  梁慧星介紹到,三次審議后,委員長會議決定向社會公開征求意見。共收到通過網絡、信件提交的意見11543件,另有26個?。ㄊ?、區)和15個較大市人大常委會、47個中央部門、16家大公司、22個法學院所專家,提出了意見。

  社會各界針對上述規定的主要意見是:一、用地期限。有的提出,現行的住宅用地使用權期限太短。有的建議延長為100年或者150年。有的建議取消使用年限的規定。二、續期申請人。有的提出,一棟公寓多戶居住,建設用地使用權期間屆滿,是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期,意見不一致時怎么辦?三、續期后的土地使用費。有的認為,住戶買房已經支付了土地出讓金,續期后不應再交費。有的認為,續期的應交少量的使用費。

  對上述常委會組成人員和社會各界的意見,法律委員會研究認為:“建設用地使用權續期的問題,宜區分住宅用地和非住宅用地,要著眼于保障老百姓安居樂業?!本荽?,法律委員會建議將這一條修改為:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期;非住宅建設用地使用權期間屆滿,建設用地使用權人需要繼續使用土地的,應當在期間屆滿前一年申請續期,出讓人應當同意?!薄敖ㄉ櫨玫厥褂萌ㄐ諍?,建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法,由國務院規定?!保ㄋ拇紊笠楦宓諞話儻迨逄?、五次審議稿第一百四十九條相同)

  最終確定:自動續期,付費留待將來慎重研究

  在五次審議稿中,則有一個第一百四十九條:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期;非住宅建設用地使用權期間屆滿,建設用地使用權人需要繼續使用土地的,應當在期間屆滿前一年申請續期,出讓人應當同意?!保ǖ?款)“建設用地使用權續期后,建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付標準和辦法,由國務院規定?!保ǖ?款)

  2006年10月27日,法律委員會向十屆全國人大常委會第二十四次會議提交《關于物權法(草案)修改情況的匯報》,其中提到:五次審議中“常委會組成人員對自動續期的規定,普遍表示贊成。同時,有的委員提出,續期付費是否合適,建議進一步研究。法律委員會研究認為,續期后是否支付土地使用費問題,關系廣大群眾切身利益,需要慎重對待,目前本法以不作規定為宜。屆時,可以根據實際情況再作慎重研究。因此,建議刪去這一條中關于土地使用費的規定?!?/span>

  國務院或地方政府不得決定是否收費

  梁慧星談到,《物權法》第一百四十九條關于住宅用地期滿自動續期的規定,由此確定??杉?,本條立法機關的意思是:鑒于住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問題,關系廣大群眾切身利益,需要慎重對待,目前本法不作規定,留待將來根據實際情況再作慎重研究。

  梁慧星提出,應該特別注意,從原條文中刪去“續期的期限、土地使用費支付標準和辦法,由國務院規定”一句,可知所謂“屆時,可以根據實際情況再作慎重研究”的研究主體,是指立法機關(全國人大常委會)自身,而不是國務院或者別的機關。質言之,在將來由立法機關(全國人大常委會),就住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問題,“根據實際情況再作慎重研究”(并作出決定)。在這之前,無論是國務院或者地方政府,均不得擅自決定住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費。


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